Primer energetske sanacije stavbe

Obratovalni stroški v večstanovanjski zgradbi zajemajo naslednje vrste stroškov:

1. Stroški za ogrevanje, porabljeno elektriko in vodo, odvoz smeti, kanalščino ter čiščenje skupnih prostorov in pripadajočega zemljišča, s potrebnim materialom in orodjem.

2. Vsi stroški lokalnega ogrevanja, v kolikor niso zajeti v prejšnji točki (lastna kotlovnica), ki zajemajo stroške energenta, kurjača in čiščenja kurilnih naprav in druge materialne stroške.

3. Čiščenje zračnikov in dimnikov ter pregledovanje le–teh.

4. Strošek za plačilo hišnika in snažilke ter nabava čistil.

5. Redni (mesečni) kontrolni pregledi toplotne postaje in kotlovnice.

6. Redni (mesečni) kontrolni pregledi etažne centralne kurjave.

7. Redni (mesečni) kontrolni pregledi dvigal.

8. Čiščenje lončenih, oljnih in drugih peči ter štedilnikov.

9. Čiščenje snega in ledu po veljavnem odloku o zimski službi, (razen na strehi,strešnih vencih in napuščih, kar je strošek lastnika).

10. Zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk v skupnih prostorih stavbe.

11. Popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat in zamenjava razbitih stekel v osebnih in tovornih dvigalih, vhodnih vratih in oknih v skupnih prostorih stavbe, v kolikor je povzročitelj škode neznan.

12. Stroški sanitarnih pregledov, dezinfekcije in deratizacije.

13. Pleskanje oziroma ustrezna površinska zaščita vgrajene opreme, manjših mizarskih del in oljnih površin v kuhinji, sanitarijah in predsobah.

14. Popravilo poškodovanih lesenih izdelkov in vgrajenih omar ter po potrebi zamenjava tečajev, kljuk, ključavnic in ostalega okovja na teh izdelkih.

15. Popravilo in zamenjava lahkih senčil in žaluzij (platnenih, plastičnih, metalnih ipd.) na oknih in vratih stanovanja.

16. Redni pregledi, čiščenje in servisiranje električnih in plinskih naprav, bojlerjev, štedilnikov, kuhinjskih nap in drugih naprav.

17. Čiščenje, odmašitve in vzdrževanje iztočnih pip, baterij, umivalnikov, pomivalnih korit, kopalnih kadi, prh, pomivalnikov, talnih sifonov, straniščnih školjk, sedežnih WC desk in izplakovalnih kotličkov.

18. Čiščenje in odmašitve straniščnih školjk, pomivalnih korit, kadi in prh, pomivalnikov in pripadajočih sifonov.

19. Čiščenje vertikalne in horizontalne kanalizacije z priključkom na javno kanalizacijo ali septično jamo.

20. Praznjenje septičnih jam, kjer ni javne kanalizacije in lovilcev peska ter odpadnih olj.

21. Vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so dotoki in odtoki vode, električne, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge instalacije (v kolikor ti stroški niso že zajeti v ceni storitve s strani dobavitelja).

22. Kemična priprava vode (menjava vodofosa).

23. Čiščenje dostopnih poti, parkirnih prostorov, zelenih površin (košnja 3–5 krat letno), živih mej in dreves (obrezovanje 1–krat letno), ograj, peskovnikov, igral otroških igrišč ter drugih naprav, ki spadajo k posamezni stanovanjski stavbi oziroma skupini stavb.

24. Vsa popravila, ki so potrebna zaradi povzročenih poškodb s strani uporabnika.

25. Čiščenje jaškov za smeti.

Zamudne obresti zaračunamo dvakrat letno za obdobje 6 mesecev. Vsak mesec zaračunamo stroške opomina in morebitne druge stroške izterjave. Višina zamudnih obresti je določena z zakonom.

Če ste izgubili ali založili položnico, nas pokličite na 02/ 620 33 70 ali nam pišite na info@uprastan.com. Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Za ogled potrebujete Javascript, da si jo ogledate. in poslali vam bomo novo položnico.

Do subvencioniranja najemnine je upravičen najemnik v neprofitnem stanovanju. Najemniku stanovanja, ki je upravičen do subvencionirane najemnine, se subvencija določi v višini razlike med neprofitno najemnino in ugotovljenim dohodkom v skladu s 121. členom SZ-1. O upravičenosti in višini subvencije odloči pristojni občinski organ z odločbo v 30 dneh od vložitve popolne vloge.

Za uporabo najemnega stanovanja najemnik plačuje najemnino lastniku stanovanja, ki se določi v najemni pogodbi. Najemnina za tržna in za službena stanovanja se oblikuje prosto. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu s posebno metodologijo. Osnovni element za izračun najemnine je vrednost stanovanja, ki se določi na podlagi enačbe: Vrednost stanovanja = število točk x vrednost točke x uporabna stanovanjska površina x vpliv velikosti stanovanja. Vrednost točke je 2,63 EUR.

Najemnik stanovanja ima pravico: • uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem; • opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenja ali zdravje stanovalcev; • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine; • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati v skladu z določili iz 93. člena SZ-1.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov, ki so opredeljeni v 103. členu stanovanjskega zakona:

• če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
• če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
• če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena tega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;
• če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
• če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
• če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena tega zakona;
• če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
• če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona;
• če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alineje 94. člena in 99. člena tega zakona;
• če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične bivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
• če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
• če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom tega zakona.

Stanovanjski zakon določa naslednje obvezne elemente najemne pogodbe:

• opis stanovanja, lega, površina, struktura, komunalna opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijska oznaka iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčna številka lastnika
• imena in priimke oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedni razlogi, ki jih določa 103. člen tega zakona;
• vrsta najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določila o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih prostorov, delov, • objektov in naprav stanovanjske hiše;
• način in rok plačevanja ter višina najemnine;
• določila o načinu uporabe stanovanja in na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko • ogrevanje stanovanja in podobno (individualni stroški), ter stroške za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav • stanovanjske hiše (obratovalni stroški);
• čas trajanja najemnega razmerja, če se izjemoma daje stanovanje v najem za določen čas;
• način predaje stanovanja.

Poznamo različne vrste najemnih stanovanj:

• Neprofitno najemno stanovanje;
• Tržno najemno stanovanje;
• Službeno najemno stanovanje;
• Namensko najemno stanovanje.

Če potrebujemo topel prostor samo občasno, ga ogrevamo samo občasno, vendar naj se pretirano ne ohladi. V tem primeru uporabljamo karolifer, a ima uporaba tega pomanjkljivosti

• slabša kakovost zraka in
• povečanje požarne ogroženosti prostora.

V kolikor pa potrebujemo topel prostor dalj časa, ga stalno ogrevamo z električnim radiatorjem pri minimalni potrebni toploti. Stalno ogrevan prostor ima višjo temperaturo obodnih ploskev, zato je za enako bivalno udobje temperatura zraka lahko nižja, toplotne izgube pa so sorazmerne temperaturi zraka.

Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljivi stvari, če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršili pravice drugih solastnikov. To pomeni, da ima vsak etažni lastnik nerazdružljiv del skupnih delov stavbe (hodnikov, strehe, fasade, instalacij, dvigala, vhodnih vrat, …) v razmerju do svojega solastniškega deleža. Praviloma pa nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih. TOREJ: Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu in solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati.

Za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je potrebno predložiti originalni izvod pogodbe oz. listine, na podlagi katere ste pridobili lastninsko pravico. V primeru, da prejšnji lastnik ni bil vknjižen v zemljiško knjigo, potrebujete verigo originalnih listin od zemljiškoknjižnega lastnika dalje.

Za vpis v zemljiško knjigo potrebujete podatke in listine, ki jih pridobite iz različnih virov:

• od geodetske službe,
• s strani arhitektov (etažni načrt),
• s strani pravnikov (sporazum ali akt o ustanovitvi etažne lastnine).

Ker je postopek zapleten in pri tem potrebujete strokovno znanje, vam bomo pri postopku pomagali – za več informacij pokličite 02 620 33 70, nam pišite na pomoc@uprastan.com Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Za ogled potrebujete Javascript, da si jo ogledate. ali nas obiščite v naši poslovalnici na Žolgarjevi ulici 17 v Mariboru.

Ko oddate zahtevek za vpis, lahko podatke o stanju vpisa oziroma o fazi postopka vpisa pridobite samo na sodišču, na oddelku zemljiška knjiga tistega okrajnega sodišča, ki je pristojno za kraj, v katerem se nepremičnina nahaja.

Pogodba o medsebojnih razmerjih ureja razmerja med etažnimi lastniki v stavbi.

V skladu z zakonom o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Ul. List RSšt. 57/2008) se šteje, da je pogodba sklenjena, ko jo podpišejo lastniki, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev.

Po zakonu je sklenitev takšne pogodbe obvezna – če se pogodba ne sklene, se to sankcionira kot prekršek. V primeru nesklenjene pogodbe je po zakonu predvideno, da se lahko v nepravdnem postopku pridobi odločba sodišča, ki nadomesti pogodbo (182. člen SZ-1).

Pogodba o medsebojnih razmerjih med drugim določa:

• način razdeljevanja skupnih stroškov,
• način uporabe skupnih delov,
• pooblastila upravitelju,
• način upravljanja skupnih delov,
• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu.

Ob spoštovanju določil Stanovanjskega zakonika (SZ-1) lahko pogodbo o upravljanju nepremičnine odpovejo tako etažni lastniki kakor tudi upravnik. Etažni lastniki lahko kadar koli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku. V tem roku morajo izbrati tudi novega upravnika. V primeru, da upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka. Sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, ki je določen za določitev upravnika, kar pomeni, da mora sklep o menjavi upravnika podpisati več kot 50% etažnih lastnikov. Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev. Odpoved pogodbe mora upravnik sporočiti na zboru lastnikov in od tega trenutka dalje teče odpovedni rok.

V določenih primerih se lahko zgodi, da upravnik zavrne pogodbo o upravljanju določene nepremičnine, saj bi s podpisom pogodbe in sprejetjem posla škodoval svojemu poslovanju. Razlogi za zavrnitev podpisa pogodbe o upravljanju določene nepremičnine so lahko neplačevanje stroškov upravljanja, nezmožnost doseganja konsenza med etažnimi lastniki pri sprejemanju odločitev, pogoste zamenjave upravnikov in podobno.

Postopek izbire novega upravitelja večstanovanjske ali poslovne stavbe je sicer preprost, vendar gre vseeno za pomembno opravilo, pri katerem je pri odločanju potrebno upoštevati različne kriterije. Etažni lastniki, med ponudbami, ki jih pridobijo od različnih podjetij za upravljanje nepremičnin, izberejo tistega, ki bi jim glede na vse kriterije najbolj ustrezal. Nato morajo na zboru lastnikov pridobiti vsaj 51% soglasje za podpis pogodbe z izbranim novim upraviteljem. Po potrditvi izbire novega upravnika s strani lastnikov sledi še priprava in podpis pogodbe z novim upraviteljem. Za pripravo pogodbe običajno poskrbi bodoči upravnik.

Etažni lastniki se lahko zaradi nezadovoljstva z dosedanjim upravnikom njihovega zgradbe kadar koli odločijo za zamenjavo upravnika. Ne glede na razloge za takšno odločitev se morajo etažni lastniki sestati in doseči soglasje za zamenjavo upravitelja z vsaj 51% večino. Ko dosežejo takšno soglasje, morajo dosedanjem upravniku pisno sporočiti, da odstopajo od pogodbe. S pisnim obvestilom začne teči po pogodbi določen odpovedni rok, ki je običajno trimesečen. Pri procesu zamenjave upravnika običajno ne nastanejo nobeni stroški, če so vsi postopki izvedeni v skladu s pogodbo. V času, ko teče odpovedni rok dosedanjemu upravitelju, morajo etažni lastniki poiskati novega upravitelja. Običajno lastniki oziroma nadzorni odbor preučijo ponudbe različnih upravnikov in nato na zboru lastnikov predstavijo različne možnosti. Pomembno je, da se pri izboru ustreznega upravitelja upošteva čim več različnih vidikov in da strošek upravljanja ni edino merilo. Izbira novega upravnika se opravi na enak način kot odpoved, torej z glasovanjem, pri čemer je potrebno doseči 51% večino vseh etažnih lastnikov. Po dosežnem soglasju se pripravi in podpiše pogodba z novim upraviteljem.

Izdela jo neodvisni strokovnjak za izdelavo energetski izkaznic stavb s pridobljeno licenco Ministrstva za infrastrukturo in prostor. Izkaznico lahko izdela na osnovi izpolnjenega predpisanega obrazca “Zahteva za izdelavo energetske izkaznice”. Izdajo pa jo gospodarske družbe, samostojni podjetniki, zavodi in zbornice z javnim pooblastilom pristojnega ministrstva.

Več podrobnosti najdete na: www.energetskaizkaznicastavbe.si

• Lastnik stavbe ali njenega posameznega dela mora pri njeni prodaji ali oddaji v najem kupcu oz. najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe predložiti veljavno energetsko izkaznico stavbe ali njenega posameznega dela.
• Pri oglaševanju mora lastnik prav tako navesti razred energetske učinkovitosti iz energetske izkaznice.Razredi so definirani glede na letno potrebno toploto za ogrevanje stavbe na enoto uporabne površine stavbe in sicer:
razred A1 od 0 do vključno 10 kWh/m2a
———————————————————-
razred A2 nad 10 do vključno 15 kWh/m2a
———————————————————-
razred B1 nad 15 do vključno 25 kWh/m2a
———————————————————-
razred B2 nad 25 do vključno 35 kWh/m2a
———————————————————-
razred C nad 35 do vključno 60 kWh/m2a
———————————————————-
razred D od 60 do vključno 105 kWh/m2a
———————————————————-
razred E od 105 do vključno 150 kWh/m2a
———————————————————-
razred F od 150 do vključno 210 kWh/m2a
———————————————————-
razred G od 210 do 300 in več kWh/m2a

• Večstanovanjski objekt z vsaj štirimi etažnimi enotami:        
• ki je bil zgrajen do leta 1980, mora pridobiti energetsko izkaznico najkasneje do leta 2015,        
• ki je bil zgrajen po letu 1980, mora pridobiti energetsko izkaznico najkasneje do leta 2030

• Pri novogradnji je energetska izkaznica obvezna priloga projekta izvedenih del (PID-a).

Je javna listina s podatki o energetski učinkovitosti stavbe in s priporočili za povečanje energetske učinkovitosti. Je predvsem inštrument, ki bi naj ozaveščal uporabnike objektov ter jih vzpodbujal k izboljšanju energetske učinkovitosti določenega objekta oz. jim svetoval kako preiti v višji razred energetske učinkovitosti.

Overjanje merilnikov toplotne energije